Droit de passage dans un condominium : que devez-vous savoir ?
Si vous vivez dans un condominium, toutes les parties communes et privées appartiennent à tous les copropriétaires.
Par conséquent, il n’y a aucune obligation de permettre ou de faciliter l’accès à votre propriété à votre voisin.
Mais, car il y a un « mais », dans le cadre de l’article 682 du Code civil, si la propriété (du voisin) se trouve dans une zone fermée et que le voisin n’a pas accès à la route, il peut traverser le terrain de la copropriété voisine pour accéder à sa propriété, moyennant une compensation.
Pour que cette démarche soit couronnée de succès, il est conseillé de choisir le chemin le plus court et celui qui est le moins susceptible de causer des dommages lors de la traversée.
Par dommage, on entend le bruit ou l’usure du terrain ou tout autre dommage pouvant être causé à long terme par des trajets répétés.
Quelle est la réglementation en matière de droit de passage ?
Il existe de nombreuses règles claires concernant le droit de passage qui comportent deux facteurs. Dans tous les cas, il est fixé pour une durée de trente ans, sauf si les deux propriétaires ont convenu d’une autre durée dans l’accord qu’ils ont rédigé et signé. Bien entendu, la servitude ne sera pas valable si le bâtiment est détruit.
Ensuite, les règles diffèrent en fonction de la situation.
Le terrain est enclavé
Une parcelle enclavée est censée exister dans les cas suivants :
- Le terrain n’est pas accessible à la route qui est publique;
- Il a un accès mais n’est pas suffisant pour le permettre.
Dans ce cas, la loi est simple : la personne qui possède le terrain en question a le droit de traverser le terrain du voisin pour accéder à la route.
Vous ne pouvez pas lui refuser ce droit. En revanche, vous pouvez discuter avec lui des conditions d’utilisation, notamment de l’emplacement du passage et de l’indemnisation des préjudices causés par un passage (bruit, etc.).
Il n’est pas facile d’avoir accès au terrain
D’un autre côté, si votre terrain est difficile d’accès mais accessible, vous pourriez refuser la servitude. Il a besoin de votre autorisation pour pouvoir utiliser le terrain. C’est ce qu’on appelle une servitude ordinaire.
Cependant, il est toujours préférable d’entretenir de bonnes relations entre voisins et de se rendre service mutuellement. Vous pouvez donc établir une convention et y inscrire les conditions de déplacement, l’usage (à vélo, à pied ou en voiture) et l’entretien permanent du passage, ainsi que les indemnités.
Les constitutions de la servitude
La servitude, qu’elle soit amiable ou non, fait l’objet d’une convention. Voyons voir.
La constitution amiable
En copropriété, la servitude et ses conditions seront discutées lors d’une assemblée du syndicat des copropriétaires au cas où elle serait réclamée par le voisin.
La constitution est mise à l’ordre du jour, puis soumise à un vote. Pour être valable, elle doit avoir été ratifiée à la majorité des deux tiers.
Après l’approbation de la servitude par les copropriétaires ainsi que par le propriétaire du terrain, un contrat de servitude est établi, qui précise les conditions d’utilisation mentionnées ci-dessus.
La constitution de la cour
Si vous refusez à votre voisin le droit d’utiliser la route, il peut s’adresser au tribunal en déposant une requête pour obtenir une servitude.
Le juge examinera le terrain et déterminera si l’accès à la route est difficile pour le propriétaire, et s’il doit passer par la copropriété.
Il est important de noter que l’octroi du droit d’utilisation du bien, que ce soit par le biais d’un accord entre vous ou par un tribunal, exige que vous l’incorporiez dans votre règlement de copropriété et dans votre contrat de location dans le cas où vous êtes un locataire et que vous louez votre bien.
L’indemnisation de la servitude
Comme nous l’avons évoqué précédemment, la servitude peut donner lieu au règlement d’une indemnité au voisin qui utilise le passage.
Le montant de l’indemnité peut être déterminé par négociation ou par le biais d’un expert lorsque vous n’arrivez pas à trouver un accord.
Dans tous les cas, elle doit être proportionnelle au préjudice causé par le copropriétaire.
