La fiscalité de la SCI : avantages et inconvénients

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La fiscalité des sociétés civiles immobilières (SCI) est un sujet complexe qui nécessite de s’entourer d’un expert. En effet, la fiscalité des SCI est très différente de celle des autres types de sociétés.

Les associés doivent être vigilants et bien se renseigner avant de créer une SCI. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les principales règles fiscales applicables aux SCI.

La taxation des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Les sociétés d’investissement immobilier cotées sont des sociétés dont l’activité consiste à investir dans l’immobilier.

Les SIIC sont soumises à une fiscalité spécifique, car elles doivent reverser un impôt analogue à celui qui serait dû par une entreprise classique en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de bénéfices non commerciaux (BNC). Elles sont soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%.

Lorsque les revenus locatifs ne couvrent pas la totalité de leurs charges, elles peuvent être assujetties à un régime dérogatoire. Ce régime est applicable jusqu’au 31 décembre 2018. Pour en bénéficier, les SIIC doivent satisfaire trois conditions :- elles ont pour objet exclusif l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location ;- elles ne peuvent procéder directement ou indirectement à aucune opération immobilière ;- elles ne font appel public à l’emprunt. Ces sociétés sont des personnes morales et donc assujetties au régime fiscal des sociétés commerciales.

La taxation des SIIC se fait sur le résultat net foncier (RNPG), ce qui signifie que tout déficit constaté sur un exercice est reportable sur les autres exercices sans limitation de durée.

Les produits et charges afférents aux immeubles nus acquis ou construits par les SIIC sont taxables au titre des BIC ou BNC selon qu’ils constituent une activité accessoire ou principale de la SIIC. Cependant, il existe plusieurs cas particuliers pour lesquels le RNPG n’est pas imposable :- si elles ont opté pour le ré

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La taxation des sociétés de gestion de patrimoine (SGP)

La fiscalité des sociétés civiles immobilières dépend de la nature de l’activité exercée par la SGP. Si vous optez pour une activité libérale, les revenus que vous réalisez ne sont pas imposables. Si vous choisissez une activité commerciale, les dividendes que vous percevez doivent faire l’objet d’une imposition au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, il existe des exonérations et des abattements qui peuvent être appliqués.

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Votre statut social dépendra également du type d’activité pratiqué. Si votre activité se rapproche de celle d’un agent immobilier, vous pouvez bénéficier du statut d’agent commercial indépendant ou assimilé salarié (BNC ou BIC).

Vous devrez alors payer les cotisations sociales obligatoires à ce titre.

La taxation des fonds d’investissement immobilier (FII)

Les fonds d’investissement immobilier présentent souvent une fiscalité attractive. Cependant, la taxation des FII peut varier en fonction de plusieurs paramètres, notamment le type de fonds d’investissement immobilier (immobilier d’exploitation ou non) et les revenus encaissés par ce fonds. Ainsi, les investisseurs doivent prendre connaissance des différentes situations afin de choisir un régime fiscal adapté à leur situation personnelle.

Les principaux types de fonds d’investissements immobiliers :

  • Fonds d’investissement immobilier (FII)
  • Société civile immobilière à capital variable (SCI)

La taxation des Fonds Communs de Placement Immobilier (FCPI)

Les Fonds Communs de Placement Immobilier (FCPI) sont des fonds d’investissement dont l’actif est principalement constitué de titres émis par des sociétés ayant pour objet exclusif la détention de biens ou droits immobiliers. Ces fonds ont pour vocation à distribuer aux porteurs de parts le revenu issu du patrimoine immobilier.

Les revenus perçus par les FCPI sont fiscalisés au taux forfaitaire de 18% après abattement de 40%.

Le plafond annuel des versements dans un FCPI est fixé à 12 000 €.

La fiscalité des sociétés d’investissement en capital (SICAV)

Les sociétés d’investissement en capital (SICAV) sont des sociétés anonymes de placement collectif en valeurs mobilières. Elles ont été créées par la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 afin de permettre aux particuliers, mais également aux entreprises, d’accéder à l’immobilier. Ces sociétés peuvent être composées de différents acteurs réunis au sein d’une holding.

Les investisseurs peuvent ainsi acquérir directement ou indirectement un patrimoine immobilier via cette structure.

Les SICAV offrent la possibilité aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux importants, notamment grâce à une exonération totale ou partielle des plus-values réalisées sur les ventes immobilières et sur les distributions effectuées par le biais des SICAV. En outre, les plus-values immobilières réalisée par le biais des SICAV sont imposables au taux forfaitaire de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15,50 %).

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Il est important de garder à l’esprit que cet avantage fiscal dépend du montant des capitaux investis et que ceux-ci ne doivent pas excéder 10 % du patrimoine total du fonds commun de placement immobilier (FCPI).

Le principal inconvénient pour un investisseur reste le risque inhérent à ce type d’opération. En effet, il existe un risque que votre capital soit engagée indûment si le fonds ne respecte pas ses engagements et qu’il ne puisse pas rembourser vos parts sociales. Dans ce cas, vous pouvez perdre toute votre mise initiale ainsi que votre éventuel revenu complémentaire issu du versement des dividendes.

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une composante à prendre en compte dès lors que vous investissez dans ce type de société. Si vous êtes intéressé par les SCPI, il est important de savoir que c’est une solution qui permet aux associés, investisseurs, de percevoir des revenus complémentaires en contrepartie du versement de frais.

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier peut être résumée comme suit :

  • Les revenus locatifs sont imposables au titre des revenus fonciers selon la nature de l’immeuble et le statut juridique choisi.
  • Le gain net réalisé par la SCPI est taxable au titre des plus-values immobilières après déduction d’un abattement pour durée de détention.

La fiscalité des investissements locatifs

La fiscalité des investissements locatifs ? Une SCI peut être un outil très intéressant dans le cadre de l’investissement immobilier. Cette forme juridique, qui permet de minimiser les risques, peut en effet bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Quels sont les avantages fiscaux dont peut profiter une SCI ? La fiscalité des investissements locatifs est souvent plus avantageuse qu’une location classique. En effet, la société civile immobilière (SCI) permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts grâce aux différents dispositifs proposés par la loi.

Le principal atout du statut de SCI concerne l’optimisation fiscale : elle permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt et les frais liés au crédit immobilier ainsi que certains amortissements pour chaque bien acquis par la société.

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La fiscalité des revenus locatifs est également plus avantageuse que celle applicable pour une location classique.

Lorsqu’une SCI opte pour le régime réel, elle peut déduire certaines charges telles que les frais de gestion ou encore les primes d’assurance.

Il convient également de noter que le bénéfice net imposable est calculé après déduction des charges sociales et fiscales (intérêt d’emprunt et amortissement). Ce montant constitue ensuite le résultat imposable qui sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Pour ce type d’investissement, il existe trois types principaux :

  • Le régime « micro-BIC »
  • Le régime « réel

    La fiscalité des Plus-Valeurs Immobilières

    La fiscalité des sociétés civiles immobilières, qui sont souvent désignées par le sigle SCI, a fait l’objet de modifications en matière d’imposition sur les plus-values.

    Le régime actuel permet à une SCI de bénéficier d’une exonération totale de toute imposition sur les plus-values réalisées en cas de vente d’un bien immobilier donné en location nue (ou non meublée) depuis au moins 5 ans. Cependant, la fiscalité des SCI est complexe et il peut être difficile pour un particulier ou même un professionnel de s’y retrouver.

    Le régime actuel permet à une SCI de bénéficier d’une exonération totale de toute imposition sur les plus-values réalisées en cas de vente d’un bien immobilier donné en location nue (ou non meublée) depuis au moins 5 ans. Cependant, la fiscalité des SCI est complexe et il peut être difficile pour un particulier ou même un professionnel de s’y retrouver.

    Il existe également certaines autres conditions pratiques que vous devrez considérer avant d’opter pour une solution fiscale spécifique :

    • La qualité du gestionnaire
    • Le type du revenu générée
    • Les types et montants des biens immobiliers concernés

    TOUT SAVOIR SUR LA FISCALITÉ EN LMNP | Principes, Régimes, Impôts…

    Pour conclure, les SCI ne sont pas des outils dédiés à l’investissement locatif. Elles sont souvent utilisées par les propriétaires de forte valeur patrimoniale pour se protéger en cas de décès. Elles peuvent être un outil d’optimisation fiscale et également un outil de transmission du patrimoine, mais ce n’est pas leur raison d’être première qui est la constitution d’un patrimoine immobilier.

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Thomas

Thomas

Diplomé dans la finance, je travaille actuellement dans l'une des plus grande banque française. Je suis rédacteur pour le blog b2btoday afin de partager mes expériences et conseils au près des professionnels. N'hésitez pas à me poser vos questions d'entrepreneur sur votre business et vos stratégies marketing.

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