Achat immobilier et défiscalisation : quel dispositif choisir ?

L’investissement immobilier constitue une option de plus en plus prisée parmi les dispositifs de défiscalisation disponibles sur le marché français. L’objectif est souvent double : construire ou accroître un patrimoine d’une part, et réduire ses impôts d’autre part. Dans cet article, nous passerons en revue les différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à choisir celui qui correspondra le mieux à votre situation.

Comprendre la défiscalisation immobilière

Avant toute chose, jetons un œil aux bases de la défiscalisation immobilière. Cette pratique juridico-fiscale vise à permettre aux investisseurs de diminuer leurs impôts grâce à l’acquisition de biens immobiliers. Ce mécanisme est encadré par la loi, chaque dispositif répondant à des conditions et objectifs spécifiques.

Les critères à prendre en compte

Choisir un dispositif de défiscalisation ne se fait pas à la légère. Plusieurs critères doivent être considérés :

• Votre tranche d’imposition
• Vos objectifs à long terme
• La localisation de la propriété
• Le type de bien (neuf, ancien, résidence de service…)
• Les conditions de location (durée, plafonnement des loyers, etc.)

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été pensé pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf. Il s’adresse aux contribuables français qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou réhabilités afin de les mettre en location. Cet investissement permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de la mise en location du bien :

• 12% du prix de revient du logement pour une location de 6 ans
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans

La loi Denormandie

Souvent comparée au dispositif Pinel, la loi Denormandie vise à stimuler la rénovation de biens anciens dans des zones urbaines moyennes. Ici aussi, on retrouve une réduction d’impôt assez similaire mais pour des biens nécessitant des travaux de rénovation conséquents. Cette mesure incitative est un levier pour revitaliser les centres-villes.

Ce qu’il faut retenir

• Réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée d’engagement de location
• Le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles
• Les travaux de rénovation doivent représenter 25% du coût total de l’opération

La loi Malraux

Le dispositif Malraux se concentre sur la rénovation de bâtiments classés situés dans des secteurs sauvegardés. Ciblant un public d’investisseurs passionnés par le patrimoine historique, il offre une déduction fiscale importante variant de 22% à 30% du montant des travaux engagés pour la restauration du bien, avec un certain plafond annuel.

Caractéristiques à prendre en compte

• Le bien doit se situer dans une zone éligible (secteur sauvegardé, ZPPAUP, AVAP)
• Les travaux doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France
• Il n’y a pas de condition de mise en location après travaux

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs qui privilégient les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD). En contrepartie de la mise en location, il permet une réduction d’impôt de 11% du prix HT du bien, répartie sur 9 ans. Par ailleurs, il ouvre droit à la récupération de la TVA sur le prix d’achat.

À quoi faut-il être attentif?

• Engagement de louer le bien pour une durée minimum de 9 ans
• Gestion du bien par un exploitant à travers un bail commercial
• Non-cumulable avec le statut LMNP pour le même bien

Comparatif des dispositifs

Pour conclure, le choix d’un dispositif de défiscalisation immobilière dépendra essentiellement de votre situation fiscale, de vos aspirations patrimoniales et de votre appétence pour l’un ou l’autre type de bien immobilier. Même si la tentation peut être grande de choisir en fonction de l’avantage fiscal le plus important, je vous conseille