Les foncières sont des sociétés qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Leur activité consiste à acheter des biens immobiliers, les rénover, les louer et en tirer des revenus. Elles peuvent être cotées en bourse ou non.
Les foncières sont des sociétés dont le capital est divisé en actions.
L’actionnaire ne possède pas de part sociale mais un droit de vote et une quote-part du résultat de la société.
Il existe plusieurs types de foncières : les foncières cotées, les foncières non cotées et les foncières à capital variable.
Pourquoi investir dans les foncières ?
Les foncières sont des sociétés immobilières cotées, et elles se basent sur l’achat puis la gestion d’immeubles de bureaux ou de commerce. Elles réalisent des opérations d’acquisitions et de développement ainsi que leur valorisation, et enfin, elles distribuent les revenus issus de la location des immeubles à leurs actionnaires. Pour assurer une rentabilité optimale, les foncières doivent être en mesure d’acheter les biens immobiliers au juste prix.
Les foncières sont donc soumises à la volatilité du marché immobilier qui peut entraîner une hausse ou une baisse importante du cours de bourse. Par ailleurs, elles sont exposées aux risques liés aux actifs immobiliers (loyers impayés, vacance locative) mais également aux risques liés à la structure financière si celle-ci est trop importante par rapport au volume d’actifs qu’elle gère.
Les principales foncières françaises sont : FONCIÈRE EURIS
Quels sont les avantages et les inconvénients de cet investissement ?
L’investissement dans l’immobilier génère des revenus fonciers.
Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus les intérêts, les charges et les frais liés à votre investissement.
L’investissement immobilier est souvent associé à des avantages fiscaux, ce qui peut être un atout important pour les investisseurs qui souhaitent réduire leur imposition. Si vous investissez dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous bénéficiez également du régime fiscal en vigueur pour la SCPI elle-même, ce qui permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
L’avantage fiscal que représente l’investissement locatif est différent selon la nature du bien que vous achetez et selon votre lieu d’habitation :
- Si vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
- Si vous achetez un logement ancien
Quelles sont les foncières les plus intéressantes à investir ?
Il existe différentes foncières qui sont intéressantes à investir. Certaines d’entre elles sont spécialisées dans l’immobilier de bureaux et commercial, tandis que d’autres se concentrent sur l’immobilier résidentiel. Dans le cas des foncières spécialisées dans l’immobilier de bureau, il est possible de citer :
- Foncière des régions
- Cofinimmo
- Colruyt Group SA
Comment bien investir dans les foncières ?
Pour réussir à investir dans les foncières, il est important de savoir comment ces sociétés fonctionnent.
Il est aussi essentiel de connaître les différents types d’investissements qui existent. Dans un premier temps, il convient de comprendre la nature et le fonctionnement des différentes sociétés en portefeuille :
- Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Coté) sont des valeurs mobilières qui ont pour objet principal l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Leur capital peut être constitué par des actions émises par la société elle-même ou par des actions émises par une filiale détenue à 100 %.
- Les SIIC sont cotées sur un marché boursier réglementé comme l’Euronext Paris.
À quels risques s’expose-t-on en investissant dans les foncières ?
Les foncières immobilières sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers, comme les bureaux ou les centres commerciaux.
Il est important de savoir que les foncières ont généralement un capitalisation boursière très faible, car elles ne sont pas cotées en Bourse.
Les risques encourus par l’investissement dans une foncière sont nombreux.
Le premier risque est celui de la liquidité : en cas de vente, il n’est pas possible de revendre son investissement facilement. En effet, le retrait peut se faire à l’initiative du conseil d’administration ou du directeur général et donc être très long. Si la valeur intrinsèque de l’actif immobilier détenu par la foncière baisse fortement, il y a alors un risque important pour l’investisseur.
L’autre grand risque concerne le rendement : même si ce type d’investissement permet aux particuliers d’acquérir des actifs à prix réduit, le rendement peut être faible voire nul si la valeur du marché diminue fortement au cours du temps. Plusieurs raisons peuvent expliquer un tel rendement faible :
- La qualité intrinsèque des actifs détenus par la foncière
- Le manque de liquidité sur certains actifs
- La rentabilité financière (taux) insuffisante
Les foncières cotées en bourse, est-ce intéressant ?
Les foncières cotées en bourse sont des sociétés qui possèdent et gèrent un patrimoine immobilier, en le louant à des tiers. Elles peuvent être classées dans deux catégories: les foncières cotées en bourse et les foncières non cotées en bourse.
Les premières sont celles dont la capitalisation boursière dépasse 1 milliard d’euros, tandis que les secondes ne dépassent pas 0,5 milliard d’euros.
- Les foncières cotées en bourse
- Une capitalisation boursière supérieure à 1 milliard d’euros
- Des revenus locatifs stables et récurrents
- Les foncières non cotées en bourse
- Une capitalisation inférieure à 1 milliard d’euros
- Un marché moins liquide
Comment évaluer une foncière avant d’investir ?
Pour réussir son investissement immobilier, il faut savoir évaluer une foncière avant de se lancer.
L’évaluation d’une foncière doit être faite avec le plus grand sérieux possible et nécessite de la rigueur.
Il ne suffit pas de simplement regarder les chiffres ou encore de se baser sur des rumeurs pour connaître le bilan d’une entreprise. Pour réussir votre investissement immobilier en toute sérénité, il est essentiel que vous preniez un certain nombre de précautions, à commencer par vérifier la solidité financière du promoteur : ce dernier doit être capable de payer les futurs travaux et charges courantes liés à un projet immobilier (loyers, charges…). De même, si vous achetez un immeuble à rénover entièrement, assurez-vous que le promoteur dispose des fonds nécessaires pour couvrir ces frais. Ne confiez pas la réalisation des travaux à une agence qui ne serait pas capable d’assumer cette responsabilité. Par ailleurs, demandez toujours au promoteur certains documents administratifs concernant l’immeuble vendu : copie du permis de construire délivré par l’administration compétente ; copie du contrat conclu avec le constructeur ; liste des matériaux utilisés pour chaque lot ; etc.
Lorsque vous irez visiter les lieux en amont du projet d’investissement immobilier, prenez toujours soin de faire une visite complète et minutieuse afin d’avoir un avis objectif sur la situation générale du bien : étage concerné ; état général extérieur ; situation générale intérieure (qualité des sols…) ; qualité globale des finitions extérieures et
Faut-il investir dans les foncières à long terme ?
L’investissement dans les foncières à long terme est-il une bonne idée ? Dans un monde où l’immobilier est devenu plus cher, investir dans des biens immobiliers peut être une excellente solution pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine. Pour réussir son investissement immobilier, il faut également choisir le bon bien immobilier et la bonne ville.
Les investisseurs peuvent également profiter de différents avantages liés au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cependant, il existe différents inconvénients dont il faut tenir compte.
Il n’est pas rare que certains locataires ne paient pas leur loyer ou dégradent le logement. Un autre problème qui peut survenir concerne la garantie financière prise par l’assurance du propriétaire bailleur en cas d’impayé de loyer pendant toute la durée du bail. Ce type de risque est appelé vacance locative.
La vacance locative correspond au moment où votre logement n’est pas loué et donc inoccupé. Elle représente un risque important car elle empêche l’avantage fiscal de s’appliquer, ce qui entraîne des pertes sur les revenus locatifs et des difficultés à rembourser votre crédit immobilier si vous en avez contracté un pour financer votre projet immobilier.
- Un investissement très coûteux
- Un risque important
- Des revenus non garantis
Pour conclure, investir dans les foncières n’est pas une bonne idée. Cela ne vaut que pour les foncières cotées en bourse et qui ont un business model bien établi, car le risque est trop important de perdre son capital. En revanche, il est intéressant de se renseigner sur ce qu’est le business model des foncières, car certaines sont très spécialisées et peuvent être des valeurs intéressantes à acheter.
