Une SCPI est une société civile de placement immobilier. C’est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier locatif. Cette société va acheter des biens immobiliers et les mettre en location.
Le rendement peut être très intéressant si vous investissez dans une SCPI de qualité. Nous allons voir comment faire pour bien choisir sa SCPI et ainsi optimiser son rendement.
Taux de rendement moyen des SCPI
Le rendement moyen des SCPI est de 4,35 %. Cette performance est calculée sur les dix dernières années (2005 à 2014).
Les performances passées ne présagent pas nécessairement des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Le marché immobilier est un secteur particulièrement cyclique, avec des fluctuations importantes à court terme.
La performance de la SCPI est dépendante du marché immobilier, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Pour les investisseurs qui souhaitent générer un revenu régulier complétant leur retraite, il faut savoir que les SCPI permettent de percevoir des revenus immobiliers sans avoir besoin de se soucier de l’entretien ni du financement du bien et sans avoir besoin non plus de disposer d’un capital initial suffisant pour acheter un bien.
Comment les SCPI génèrent-elles du rendement ?
Les SCPI génèrent du rendement en achetant et en revendant des biens immobiliers. Elles sont très utilisées pour se constituer un patrimoine immobilier, c’est-à-dire de l’immobilier locatif.
Leur fonctionnement est simple : les sociétés de gestion collectent les fonds auprès des épargnants, qui leur permettent d’acheter des immeubles à différents stades d’avancement, puis elles les revendent par lots à différentes personnes ou entreprises.
Les SCPI sont donc une sorte de société coopérative qui rassemble plusieurs investisseurs porteurs d’un même projet commun. Chaque investisseur devient membre de la société en achetant des parts sociales. En contrepartie, il verse un montant déterminé au moment de son inscription et reçoit une partie du loyer perçu par la SCPI pendant toute la durée du contrat signé avec elle (en général 15 ans). Ce rendement est fixe et ne bouge pas pendant toute la durée du contrat.
La fiscalité appliquée aux revenus locatifs versés aux associés est relativement avantageuse car elle n’intègre pas l’impôt sur le revenu (IR) ni les prélèvements sociaux (PS). Ainsi, le rendement net est calculé comme suit : RENDEMENT NET = REVENU LOCATIF BRUT – CHARGES DIVERSES – FRAIS DE GESTION + TAXES SUR LES REVENUS FONCIERS. Par exemple, si vous investissez 100 € sur un immeuble dont le loyer brut hors charges s’est élevé à 10 000 € pour 12 mois et que vous acquittez 1 500 € de charges diverses par an pour ce bien, votre rendement net sera alors de 7
Les différents types de rendement des SCPI
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
Il s’agit d’un support de placement collectif en immobilier qui permet aux particuliers d’investir indirectement et collectivement dans l’immobilier.
Les SCPI offrent une rentabilité attractive (entre 4,5% et 5%).
La société gère la location des biens immobiliers et les travaux, ce qui permet aux investisseurs de réduire leur fiscalité. Cependant, il faut savoir que les SCPI ne permettent pas une gestion directe du bien immobilier : elles se contentent uniquement de distribuer des revenus locatifs à leurs associés. En contrepartie, cela permet de réduire les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier en direct.
Les différents types de rendements des SCPI ? Les SCPI peuvent être classées selon 3 critères principaux :
- Le type de marché sur lequel est cotée la SCPI : il existe 2 types principaux : les marchés primaire et secondaire
- La localisation géographique du bien immobilier détenu par la SCPI.
- Le taux annuel minimum garanti par la société.
Les facteurs influençant le rendement des SCPI
Le rendement des SCPI est un élément clé de leur performance, car il permet d’apprécier la régularité de ces produits.
Il faut savoir que le rendement des SCPI dépend directement du marché immobilier. En effet, les loyers perçus par les SCPI sont indexés sur un indice qui a pour base la valeur du prix moyen du mètre carré dans chaque zone géographique et chaque catégorie de biens. Ce taux est pris en compte dans le calcul du rendement des SCPI.
L’indice de référence utilisé pour le calcul du rendement des SCPI est l’indice Insee Foncier (Indic-Foncier). Ainsi, plus cet indice augmente et plus le rendement des SCPI augmente. Cependant, ce taux peut être amenuisé si l’immobilier connaît une baisse ou si les locataires ne paient pas correctement leurs loyers à cause notamment d’une vacance locative trop importante.
La qualité et la taille de l’immeuble sont également prises en compte pour apprécier la qualité d’un investissement en SCPI. En effet, plus celui-ci comporte des logements de grandes tailles et plus son prix au m² sera élevé et donc pèsera sur le rendement final. Plus globalement, on constate que la rentabilité globale de ce type de placement est influencée par différents facteurs dont la valeur patrimoniale du bien immobilier acquis, sa localisation géographique ou encore sa taille.
Les principaux risques liés au rendement des SCPI
Les risques liés au rendement des SCPI sont les suivants:
- Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
- La volatilité du prix de la part
- La liquidité des parts
Les avantages et les inconvénients du rendement des SCPI
Les SCPI sont souvent associées à une rentabilité supérieure aux autres types de placements, et ce pour plusieurs raisons. Tout d’abord, elles permettent d’investir via un investissement indirect et donc sans avoir à gérer l’opération sur le plan immobilier (achat / location). De plus, les SCPI proposent des rendements assez attractifs : >4% en moyenne par an>3,5% en moyenne par an>2,9% en moyenne par an>2,7% en moyenne par an Les inconvénients du revenu des SCPI ? Les SCPI ne possèdent pas de liquidité immédiate. Plus votre portefeuille est important, plus cela sera difficile de tout vendre rapidement. Si vous avez besoin de liquidités rapidement pour réaliser un autre projet ou encore rembourser des dettes ou payer l’impôt sur le revenu, il va falloir faire preuve d’une grande flexibilité.
Il existe également un risque que les locataires n’arrivent pas à payer leur loyer correctement durant une période déterminée. En effet la plupart des SCPI sont conçues pour être revalorisées chaque année selon la variation du marché local (à l’exception des SCPI fiscales qui peuvent subir une baisse si les dispositifs fiscaux ont été revus). Cette revalorisation peut entraîner une augmentation du prix de sortie au moment de la vente ou encore un manque à gagner si vous avez choisi cette option comme placement principal.
Quelle est la fiscalité du rendement des SCPI ?
La fiscalité du rendement des SCPI est souvent source de confusion.
Il est important d’identifier les différents types de revenus qui peuvent être perçus par un associé dans le cadre de l’achat des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI). En effet, il existe plusieurs modalités fiscales pour percevoir une partie ou la totalité des revenus provenant de la vente des parts, en fonction du montant investi et de sa durée.
Les modes d’imposition suivants sont possibles :
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
- Le plafonnement à 10 700 €
Comment optimiser le rendement des SCPI ?
La pierre-papier est un investissement qui permet d’accéder facilement à l’immobilier, sans avoir besoin de gérer des biens immobiliers. Cependant, il faut noter que la SCPI ne peut pas échapper aux risques liés au marché de l’immobilier.
La souscription à une SCPI doit être effectuée sur la base d’un bilan patrimonial et en fonction du profil de risque du souscripteur.
Lorsqu’il s’agit d’investir dans une SCPI, il est important de prendre connaissance des différents types de rendement disponibles.
Le rendement désigne le revenu annuel issu du placement opéré par le gestionnaire.
Il existe différents types de rendements pour un placement immobilier :
- Le rendement locatif
- Le rendement financier
- Le rendement net après impôts
Pour conclure, il est important de bien choisir sa scpi. En effet, les rendements des scpi sont très variables et ne peuvent être comparés d’une scpi à l’autre. Il faut donc faire attention à la qualité du gestionnaire et du patrimoine immobilier sur lequel porte la SCPI.
